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达州市住房公积金贷款管理实施细则

  • 第一章  总    则
    第一条 为促进我市政策性金融制度的建设,规范住房公积金贷款管理,根据《中华人民共和国担保法》、国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、《四川省住房公积金贷款管理办法》等有关法规、政策,结合我市实际情况,制定本实施细则。
    第二条 本实施细则适用于本市行政区域内住房公积金贷款的申请、审批、发放、回收、担保、贷后管理、法律责任等贷款管理工作。
    第三条 住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源,向按规定缴存住房公积金的缴存人发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房消费贷款。缴存人购买自住住房包括商品住房、经济适用住房、再交易房。
    第四条 住房公积金贷款按照贷款对象与缴存对象一致、权利与义务对等的原则,实行存贷结合、先存后贷、贷款担保。
    第五条 达州市住房公积金管理中心(以下简称管理中心)为本市住房公积金贷款的管理机构,负责编制住房公积金贷款使用计划及其执行情况的报告,负责受理、审批住房公积金贷款的申请,监督住房公积金贷款的使用方向和借贷结算。
    住房公积金贷款的风险由管理中心承担。
    第六条 住房公积金贷款金融业务由管理中心委托市住房公积金管理委员会确定的商业银行(以下简称受委托银行)办理。
    管理中心应与受委托银行签订书面委托合同,明确双方的权利与义务。
    管理中心有权按照委托合同的约定,检查、监督受委托银行发放、回收住房公积金贷款及实施贷后管理等情况。受委托银行要严格按照委托合同约定的授权范围办理委托事务,并及时向管理中心提供准确、完整的贷款资料及信息数据。
    第七条 房地产开发企业在预售或现售商品房时,不得拒绝购房人选择住房公积金贷款,并为住房公积金贷款申请人提供必需的资料和条件。
    第八条 借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或者大修自住住房所需资金时,可同时向受委托银行申请自营性个人住房贷款,受委托银行以组合贷款的形式向借款人发放。
     
    第二章  贷款对象及条件
    第九条 达州市辖区内凡连续足额缴存住房公积金满一年以上,未负有住房公积金贷款债务,具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人,购买、建造、翻建、大修自住住房,均可申请住房公积金贷款。
    住房公积金个人账户封存的缴存人,须在账户启封后并重新按时足额缴存住房公积金满一年以上,才能申请住房公积金贷款。
    已办理住房公积金提取的缴存人须在新缴存一年以上方可申请住房公积金贷款。
    第十条 借款人申请住房公积金贷款须同时具备以下条件:
    (一)具有本市城镇常住户口或其他有效居留身份(借款人在本市工作且按规定缴存住房公积金,但户口未迁移至本市的,则需提供合法有效的身份证明);
    (二)具有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
    (三)购买自住住房的,购房人只能是借款人本人或配偶,并具有合法有效的购房合同或协议;建造、翻建自住住房的,须具有县(市、区)及以上规划、土地管理部门的批准文件;大修自住住房的,须具有县(市、区)及以上规划、建设管理部门批准的文件;
    (四)同意按照管理中心和受委托银行认可的担保方式提供担保;
    (五)管理中心或者受委托银行规定的其它条件。
    第十一条 借款人有下列情形之一的,不能申请住房公积金贷款:
    (一)申请贷款前已中断住房公积金缴存的;
    (二)缴存人已退休的;
    (三)已提取住房公积金未缴存满一年的;
    (四)有住房公积金贷款未还清的;
    (五)借款人及配偶个人征信有逾期记录连续3期以上或累计6期以上的:
    (六)购买非自住住房的;
    (七)欠缴住房公积金12个月以上的;
    (八)有其它不良债务的;
    (九)所购住房不能办理抵押登记又不能提供其它有效担保的;
    (十)购同一套住房已一次性提取过住房公积金的。
    第十二条 申请贷款时间须符合以下条件:
          (一)购买商品房(含异地购房)的,借款人应在签订购房合同,支付不低于购房总额30%首付款,并在办理商品房买卖合同备案之日起一年内,提出贷款申请;
    购买经济适用住房的,借款人应在签订购房合同,支付不低于购房总额20%首付款,并在办理经济适用住房买卖合同之日起一年内提出贷款申请;
          (二)购再交易住房(含异地购房),未办妥房屋过户手续的,借款人应在签订房屋买卖契约并支付不低于购房总额30%首付款后提出;已办妥房屋交易过户手续的,借款人应当在交纳房屋契税(以房屋契税证所列日期为准)后的一年内,提出贷款申请;
          (三)建造自住住房的,借款人应在取得有关部门批准文件,建造房屋竣工并取得《房屋所有权证》后的一年内提出贷款申请;
          (四)翻建或大修自住住房的,借款人应在取得有关部门批准文件,完成房屋翻建或大修工程后的一年内,提出贷款申请。
    第十三条 借款人的配偶作为共同借款人。共同借款人承担偿还住房公积金贷款本息的连带责任。
    第十四条 四川省行政区域内其他市(地、州)正常缴存住房公积金的缴存人,凡在达州市辖区内购买自住住房的,凭住房公积金缴存地所在住房公积金管理中心出具的住房公积金缴存证明,有足够的偿还能力和良好的信用,并能提供足够的抵押物,可在我市申请住房公积金贷款。
    第十五条 达州市辖区内凡连续足额缴存住房公积金一年以上(含一年),具有完全民事行为能力的职工,在购买、建造、翻建或大修具有自有产权的自住住房时已办理了商业性个人住房贷款的,可申请转为住房公积金贷款。
     
    第三章  贷款额度、期限和利率
    第十六条 单笔住房公积金贷款额度为以下四项计算结果的最低值:
    (一)不得高于按照借款人还贷能力确定的贷款限额。其计算公式为:借款人及其配偶住房公积金月工资基数之和×还贷能力系数×12(月)×借款期限(年)。还贷能力系数的范围为40%—50%,具体系数由管理中心根据借款人家庭收入情况确定。缴存住房公积金月工资基数=住房公积金缴存额÷规定缴存比例;
    (二)购买商品房、再交易房的,不得高于购房总金额的70%;建造、翻建或大修自住住房的,不得高于支付建造、翻建或大修自住住房实际费用的60%;购经济适用住房的,不得高于购房总金额的80%;
    (三)购买商品房贷款最高限额为35万元,购买再交易住房贷款最高限额为30万元;夫妻双方均按时足额缴存住房公积金且贷款购买同一套住房的,商品房贷款最高限额可放宽到40万元,再交易住房贷款最高限额可放宽到35万元;
    建造、翻建、大修自住住房贷款最高限额为10万元;
    购买经济适用住房贷款最高限额为10万元。
    管理中心可根据房地产市场变动及职工融资需求等情况,对贷款最高限额进行调整,报经市住房公积金管理委员会批准后公布执行。
    第十七条 购买商品房、再交易房、经济适用住房贷款最长贷款期限不得超过30年,建造、翻建、大修自住住房贷款最长贷款期限不得超过10年。
    借款人申请贷款期限原则上不得超过其法定退休年限。对确需延长贷款期限的职工,并具有偿还能力且个人信用良好,贷款期限可适当放宽1—5年,但最长贷款期限不得超过本地所规定的最长贷款期限。贷款期限延长至退休后的,须还清全部贷款本息后,方能提取本人及配偶个人账户中的住房公积金存储余额。
    组合贷款中住房公积金贷款和自营性贷款期限应当一致。
    第十八条 每笔住房公积金贷款的具体金额、年限,按照借款人的申请、借款人信誉、还贷能力和第十六条、第十七条规定的限额由管理中心据实核定。
    第十九条 住房公积金贷款利率按照国家利率政策规定执行。
    贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,遇法定利率调整,不分段计息,实行合同利率;贷款期限在一年以上且按月还款的遇法定利率调整,于次年1月1日按相应住房公积金贷款档次利率执行。
     
    第四章  贷款担保
    第二十条 借款人可用自有、共有或第三人房产在不转移财产占有权的情况下进行抵押,也可用国债、银行定期存单等管理中心认可的有价证券进行质押,或由担保公司为借款人提供连带责任保证担保。
    (一)用现房抵押的,借款人应持《房屋所有权证》、《国有土地使用证》到房地产管理部门办理《房屋他项权证》,交受委托银行收押保管。
    (二)用期房(在建工程)抵押的,借款人应到房地产管理部门办理《商品房预抵押登记表》,交受委托银行保管。同时,售(建)房单位或担保公司必须为借款人提供办理所购(建)房屋产权抵押登记的阶段性保证承诺,并原则上应在受委托银行开设的保证金专户中存入不少于受委托银行所执行的相同标准的保证金。
    (三)采用房产抵押的,须将房产价值全额用于抵押。抵押房产的现值,须经管理中心审查备案的评估机构评估,并经管理中心审核确认,抵押值最高不得超过抵押房产现值的70%。
    用于抵押的房产坐落位置不在达州市城区或各县(市)城区的城镇规划区范围内的,借款人应当按照中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的有关规定办理房屋保险。抵押期间,管理中心作为抵押保险的第一受益人,保险单由受委托银行保管。保险期内,如发生需保险公司赔付保险金的情形,则由保险公司将理赔的保险金支付给管理中心,管理中心在扣收借款人所欠住房公积金贷款本息、违约金、赔偿金后,保险金余额由管理中心退还给借款人。
    (四)借款人以共有或第三人房产抵押的,须征得共有权人或第三人的同意并办理公证,且与受委托银行签订抵押合同,依法办理房产抵押登记手续。
    (五)在设定抵押的房产抵押期间,抵押人有义务妥善保管好抵押物,无权拆毁、转让、变卖、馈赠、再抵押或以其它任何形式处分抵押物,并负有维修、保管、保证抵押物完好无损的责任。
    (六)借款人用有价证券质押的,有价证券的金额不得低于借款金额本息。有价证券交由受委托银行保管,并办理质押冻结手续,借款人不得以任何理由和借口挂失或提前支取。借款人按照借款合同还清本息后,受委托银行将质押的有价证券解冻,退还给借款人。
    在质押期间,如有价证券兑现日期先于还款日期,可选择以下方式处理:
    1. 到期兑现用于提前偿还贷款;
    2. 转换为定期储蓄存单继续用于抵押;
    3. 用管理中心和受委托银行认可的等额债券、存款单调换到期债券、存款单。
    (七)借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的,抵押、质押期间,管理中心依法对抵押物、质押物具有优先受偿权。
    (八)由担保公司提供贷款担保的,担保公司须与借款人和受委托银行签订担保合同或协议,同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。
    第二十一条 用于住房公积金贷款抵押的房产,房屋坐落必须在达州市城区、各县(市)城区或所辖建制乡镇的规划区内,且具有合法有效的房地产所有权。
    异地购房贷款所提供担保,其用于抵押的房产或用于质押的有价证券必须能在本市房地产登记管理部门或受委托银行办理抵押或质押手续。
    住房公积金贷款担保原则上采用房产抵押担保方式进行担保。
     
    第五章  贷款程序
    第二十二条 借款人申请住房公积金贷款需到管理中心当面填写《达州市住房公积金贷款申请表》,并如实提供下列资料:
    (一)借款人夫妻双方具有法律效力的身份证件(户口簿)、婚姻状况证明。借款人未婚、离婚,提供婚姻登记机关出具的申请贷款时婚姻状况证明。
    (二)借款人夫妻双方单位出具的收入证明。借款人配偶无工作或下岗等,须提交原单位或社区出具的工作情况证明。
    (三)合法有效的购买、建造、翻建或大修自住住房的合同或协议及其相关资料:
    1. 购买商品住房、经济适用住房的,须提供:
    (1)合法有效的购房合同;
    (2)30%以上的首付款凭据(购经济适用住房的,须有20%以上的首付款凭据);
    (3)售房单位出具的收款证明(收款单位名称、开户银行及账号)。
    2. 购买再交易房的,根据下列不同情况提供相关资料:
    (1)未办妥过户手续的,应提供房地产买卖契约、30%以上的首付款凭据、售房人出具的收款人身份证明及收款账号;
    (2)已办妥过户手续的,应提供房地产买卖契约、《房屋所有权证》、30%以上的首付款凭据、过户完税凭证、购房人出具的收款人身份证明及收款账号。
    3. 建造、翻建、大修自住住房的,须提供:
    (1)县(市、区)以上计划批文;
    (2)建设管理部门批准的建设工程规划许可证;
    (3)土地许可证;
    (4)施工建设许可证;
    (5)工程预算合同;
    (6)工程承建协议;
    (7)大修住房的还需提供房屋质量鉴定部门的鉴定报告和产权证。
    4. 异地购买商品住房的,须提供:
    (1)合法有效的购房合同;
    (2)30%以上的首付款凭据;
    (3)购房人出具的收款人身份证明及收款账号。
    5. 异地购买再交易房的,根据下列不同情况提供相关资料:
    (1)未办妥过户手续的,应提供房地产买卖契约、30%以上的首付款凭据、购房人出具的收款人身份证明及收款账号;
    (2)已办妥过户手续的,应提供房地产买卖契约、《房屋所有权证》、30%以上的首付款凭据、过户完税凭证、购房人出具的收款人身份证明及收款账号。
    (四)抵押物或质押物清单、权属证明,以及有处分权人同意抵押或质押的证明;合法有效的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件及保证人资信证明;
    (五)抵押(质押)人及共有权人具有法律效力的身份证件、户口簿和婚姻状况证明;
    (六)管理中心和受委托银行要求提供的其它资料。
    以上原件(除购房合同、收入证明、担保文书外)经管理中心审查后退回,交A4标准格式的复印件由管理中心留存。
    管理中心对材料齐备的贷款申请应予以受理。
    第二十三条 借款人将申请住房公积金贷款资料递交管理中心后,管理中心应当在15个工作日内对借款人有关情况进行贷前调查、贷款审核,做出准予贷款或者不予贷款的决定,并通知申请人。
    第二十四条 经管理中心审核同意的贷款,由管理中心向受委托银行出具《达州市住房公积金贷款发放通知书》。
    受委托银行须按照管理中心确定的贷款用途、金额、期限及认可的抵(质)押物等,与借款人签订借款合同及相关的合同或协议。
    第二十五条 以住房抵押方式担保的,借款人要到房屋坐落县(市、区)的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续;以有价证券质押的,借款人将有价证券交受委托银行收押保管。
    第二十六条 受托银行办妥所有借款手续后,须向管理中心出具书面《划款通知书》。管理中心复核审查同意后,应及时将贷款资金划入委托贷款基金账户内。
    第二十七条 借款担保合同生效后,受委托银行应当按照借款合同约定的时间和金额,按下列不同方式划转贷款资金:
    (一)在本市境内购买商品房、经济适用房的,受委托银行将贷款资金以转账支付方式划转到售房单位在银行开设的账户内;
    (二)在本市境内购买再交易房的,受委托银行将贷款资金以转账支付方式划转到售房人或购房人在银行开设的账户内;
    (三)建造、翻建、大修自住住房的,受委托银行将贷款资金以转账支付方式划转到修房、建房承建方在银行开设的账户内;
    (四)在异地购买自住住房的,受委托银行将贷款资金以转账支付方式划转到购房人指定的收款人在银行开设的账户内。
     
    第六章  贷款偿还
    第二十八条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
    第二十九条 借款人按以下规定偿还贷款本息:
    (一)贷款期限在一年以内(含一年)的,采用到期一次性归还贷款本息方式。
         (二)贷款期限在一年以上,实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息:
    1. 等额本息还款法:即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息;   
    2. 等额本金还款法:即贷款期内每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。
    第三十条 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期,以银行划款之日的前一日或借款人与受委托银行约定的固定时间为每月还款日。借款人可以在每月还款日到受委托银行偿还贷款本息或委托受委托银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣。
    第三十一条 借款人需提前偿还贷款本息的,应在借款期满一年后向受委托银行提出申请,并经管理中心同意,即可用自有资金或本人及配偶的住房公积金提前偿还贷款本息。
    第三十二条 借款人提前归还贷款本息的,应提前一个月书面通知受委托银行,经受委托银行确认后即为不可撤销。
    (一)提前一次性归还全部本息。借款人可以提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息,应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。
    (二)提前归还部分本金。按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息,当期及以后每月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。
    (三)提前归还若干个月本息。提前归还若干个月贷款本息后,仍按原月还款额归还剩余贷款。
    第三十三条 借款人在贷款期内,应接受受委托银行对贷款使用情况的检查。
    第三十四条 借款人还清贷款本息后,受委托银行应按相应担保合同约定,将抵押物或质押物返还给抵押人或出质人,解除设定的担保权,并及时到原登记部门办理注销手续,借款合同终止。 
     
    第七章  法律责任
    第三十五条  借款人有下列情形之一的,受委托银行经管理中心同意有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款,借款人承担全部违约责任:
    (一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料获取住房公积金贷款的;
    (二)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质押物明显减少影响受委托银行实现质押权,而借款人没有提供符合管理中心要求的新保证或新抵押(质押)的;
    (三)不按照借款合同规定用途使用贷款的;
    (四)未经受委托银行同意,借款人将设定抵押房产拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押,或将质押物出售、转让、赠与或重复质押的;
    (五)借款人拒绝或阻挠受委托银行对贷款使用情况进行监督检查的;
    (六)其它由于借款人原因,影响借款偿还或损害管理中心和受委托银行利益的;
    (七)受委托银行与借款人约定的其它情况。
    第三十六条 借款人将贷款挪作他用的,按中国人民银行规定罚息水平上限计收利息。
    第三十七条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息的,逾期部分按中国人民银行规定罚息水平上限计收利息。
    第三十八条 借款人连续3个月或累计6个月未按时偿还贷款本息的,借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或移居国外,其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的,受委托银行有权依法处理抵押物、质押物。
    第三十九条 受委托银行按照有关规定处理抵押房产或质押物,所获价款按下列顺序分配:
    (一)扣除处置抵押房产、质押物应缴纳的税款;
    (二)支付处置抵押房产、质押物所需费用;
    (三)归还借款人所欠住房公积金贷款本息及支付违约金;
    (四)赔偿因借款人违反合同而对管理中心和受委托银行造成的损害;
    (五)剩余金额退还抵押人。
    当处分的抵押房产所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时,受委托银行有权向借款人追偿不足部分。
    第四十条 房地产开发企业阻挠符合住房公积金贷款条件的缴存人申请住房公积金贷款的,记入企业不良信用记录,并由相关行政执法部门依法追究责任单位和责任人的责任。
     
    第八章  附   则
    第四十一条 在还款期内需解除或变更借款合同的,须经借贷双方协商同意,依法签订变更合同。变更合同未达成以前,原借款合同继续有效。
    第四十二条 发生纠纷时,应协商解决;协商不成时,当事人可向有关仲裁机关申请仲裁,或者向人民法院提出诉讼。
    第四十三条 本实施细则自印发之日起施行,原《达州市住房公积金贷款管理实施细则》(达市金管委〔2008〕5号)即行废止。

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